Baumängel

Die Möglichkeiten für Überraschungen, bis hin zu Katastrophen, die bei einem Bau auftreten können, sind nahezu unerschöpflich.

Plötzlich steht Wasser im Keller, das offenkundig aus der Außenwand austritt. Die Heizung funktioniert nicht. Im Haus verbreiten sich Risse im Putz, die immer breiter und länger werden. An den Fenstern und Türen spüren Sie auch im geschlossenen Zustand einen leichten Luftzug. Nach einem starken Regen steigt Wasser aus den Bodenabflüssen in der Waschküche auf. Das wunderschöne Parkett beginnt sich nach einem halben Jahr abzusenken; die Fußbodenleisten sitzen nicht mehr auf, sondern hängen plötzlich „in der Luft“, nach weiteren Monaten bereits einen ganzen Zentimeter. An den Wänden der Dachschräge bilden sich dunkle Flecken, die auf Schimmelpilzbildung hinweisen. Und so weiter …

Der  Baumangel ist da. Ab jetzt stellt sich nur noch die Frage: Was können Sie tun?

Ein größeres Problem muss das Auftreten eines Mangels nicht unbedingt werden. Wenn der Bauhandwerker auf Ihre Reklamation hin das Bestehen eines Mangels und seine Verantwortlichkeit einräumt, wird er ihn beseitigen und alles ist in Ordnung. Wenn …!

Leider stellt sich die Realität auf der Baustelle nicht immer so einfach und vielfach ausgesprochen konfliktträchtig dar. Aus diesem Grund geben wir Ihnen die nachfolgenden Hinweise und Tipps.

Baumängel

Ein Baumangel liegt vor, wenn das Bauwerk, das Sie in Auftrag gegeben haben – sei es ein Fertighaus, sei es ein Architektenhaus, seien es einzelne Bauleistungen, z.B. eine Heizung – nicht die vereinbarten Eigenschaften hat. Wenn der Bauvertrag keine konkreten Eigenschaftsvereinbarung, etwa in einer Bau- und Leistungsbeschreibung, enthält, muß die Bauausführung für die vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung geeignet sein und eine Beschaffenheit aufweisen, wie sie bei Werken der gleichen Art üblich ist und vom Besteller erwartet werden kann. Weicht die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit in diesem Sinne ab, liegt ein Baumangel im Sinne von § 633 BGB vor.

Die Feststellung eines Mangels kann einfach sein, wenn es eine detaillierte Baubeschreibung gibt und das Problem darin besteht, dass eine in ihr ausgewiesene Leistung fehlt oder anders als beschrieben ausgeführt worden ist. Bleiben im Ergebnis des Abgleichs von Baubeschreibung und tatsächlicher Bauausführung Zweifel bestehen, ob ein Mangel vorliegt, so befragen Sie dazu den Architekten, Bauleiter oder einen sonst beauftragten und greifbaren Experten. Bei schwierigen technischen Fragen empfiehlt es sich zudem, eine zweite Meinung einzuholen.

Kompliziert bis sehr kompliziert kann es insbesondere werden, wenn es eine genaue Baubeschreibung als Bestandteil des Bauvertrags nicht gibt. Dann kann es sein, dass sich die Frage, ob ein von Ihnen als fehlerhaft empfundener Zustand rechtlich einen Baumangel darstellt, ohne bautechnische und/oder baurechtliche Kenntnisse überhaupt nicht beantworten lässt. Die übliche Beschaffenheit, die vom Besteller erwartet werden kann und vom Bauhandwerker geschuldet wird, ist dann abhängig vom Stand der Bautechnik und den auf seiner Grundlage festgeschriebenen Anforderungen und Normen, wie sie für Bauleistungen gelten. Bekannt sind die sog. DIN-Normen, die es für alle möglichen Bauleistungen gibt. Daneben gibt es eine Vielzahl weiterer Normenwerke, in denen der Stand der Bautechnik zum Ausdruck kommt. Das Bestehen eines Baumangels kann in einem solchen Fall nur ein Techniker, ein Architekt oder ein auf das Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt feststellen.

Auch optische Fehler können nach den oben beschriebenen Kriterien Baumängel sein, die Sie nicht hinnehmen müssen. Kratzer im Parkett beispielsweise beeinträchtigen dessen Funktion als Bodenbelag nicht, sind aber unschön anzusehen, bei sorgfältiger Arbeit ohne weiteres zu vermeiden und müssen vom Bauherren daher nicht akzeptiert werden. Andererseits gibt es optische Beeinträchtigungen geringfügiger Art, die von den Gerichten nicht als Baumangel anerkannt werden. Der Teufel steckt hier im Detail.

Inhalt des folgenden Textes

• Baumängel vermeiden!
• … frühestmöglich feststellen!
• … dokumentieren, reklamieren und beweisen!
• … und die Ansprüche durchsetzen!

Teil 1

Baumängel vermeiden!

• Je besser und detaillierter die Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass später bei der Bauausführung gehäuft Mängel auftreten. Eine genaue Beschreibung dessen, was an Arbeiten zu erbringen ist und wie diese auszuführen sind, erschwert es dem Bauhandwerker zu erwarten, dass er unentdeckt und ungestraft Pfusch abliefern kann. Die Beseitigung von Mängeln erhöht die Kosten und vermindert den aus dem Auftrag zu erzielenden Gewinn. Sehenden Auges wird der Handwerker dieses Risiko nicht eingehen.
• Und je besser Sie die Baubeschreibung kennen und im Kopf oder auf der Baustelle parat haben, desto leichter wird es Ihnen fallen, Abweichungen davon, die Sie als Mangel reklamieren können, zu bemerken.
• Nähere Einzelheiten zur Gestaltung des Bauvertrags und der Bau- und Leistungsbeschreibung sowie zu deren Überprüfung können Sie unter dem Stichwort Bauberatung nachlesen.
• Gleichermaßen gilt: Je effektiver Sie die Bauausführung koordinieren und überwachen lassen, desto mehr können Sie darauf vertrauen, dass sich viele Mängel von vorneherein verhindern lassen. Auch am Bau ist vieles ganz trivial: die Arbeiter, die den Bau letztlich errichten sollen, kennen in der Regel die Bau- und Leistungsbeschreibung und deren Details nicht. Was ihnen der Vorarbeiter, der Architekt oder der Bauleiter nicht sagt, tun sie nicht. Viele Fehler entstehen beim Bau durch Mängel der Information, Anweisung und Koordination. Über die Information hinaus muss den Arbeitern natürlich auch auf die Finger geschaut werden. Un- oder angelernte Arbeiter sind erheblich billiger zu haben als Fachkräfte.

Aus diesem Grunde können Sie sich viele Probleme ersparen, wenn Sie die Bauausführung fortlaufend durch einen eigenen erfahrenen Experten auf der Baustelle akribisch überwachen lassen. Auch dazu finden Sie nähere Hinweise unter dem Stichpunkt Bauberatung.

Teil 2

Baumängel frühestmöglich feststellen!

Was Sie nicht gänzlich verhindern können, sollten Sie jedenfalls frühestmöglich feststellen.

Wird ein Baumangel nicht gleich nach seiner Entstehung entdeckt, kann es sein, dass er gar nicht mehr ohne weiteres festgestellt werden kann, weil das fragliche Bauteil durch die anschließenden Arbeiten verdeckt wird. Es entsteht der sog. verdeckte Mangel, der sich in manchen Fällen erst nach Jahren bemerkbar macht und zutage tritt – möglicherweise so spät, dass alle Ansprüche bereits verjährt sind.

Oder die Beseitigung des erst spät entdeckten Mangels wird aufwändig und sehr viel teurer als eigentlich notwendig.

Teil 3

Baumängel dokumentieren, reklamieren und beweisen!

Bei Mängeln, die nicht gleich bei Ausführung sondern erst später entdeckt werden, entsteht häufig Streit darüber, wer von den verschiedenen am Bau beteiligten Handwerkern für den Mangel verantwortlich ist und für ihn haftet. Den eigentlichen Verursacher herauszufinden erfordert dann, den Bauablauf zu rekonstruieren. Das kann im nachhinein unmöglich sein – es sei denn Sie sorgen rechtzeitig für eine Dokumentation, die Ihnen im nachhinein die Feststellung und den Beweis der Verursachung und Verantwortlichkeit erleichtert.

Dazu ist der Bauhandwerker unter bestimmten Voraussetzungen ohnehin verpflichtet. Besser ist es indes, wenn die Verpflichtung klipp und klar im Vertrag steht.

Reagiert das Unternehmen nicht oder werden die Mängel nicht vollständig behoben, setzen Sie eine weitere Frist und kündigen Sie an, dass Sie nach deren fruchtlosem Ablauf  von den Ihnen zustehenden Gewährleistungsrechten Gebrauch und erforderlichenfalls den Vertrag kündigen bzw. von ihm zurücktreten werden.

Das Abnahmeprotokoll ist von großer Bedeutung, da es einen Scheidepunkt für die sog. Beweislast darstellt, den Beginn der Verjährungsfrist für die Gewährleistungsrechte markiert und die Vergütung fällig werden lässt, wenn Sie letztlich die Arbeiten als im wesentlichen einwandfrei abnehmen. Das können und müssen Sie tun, wenn lediglich eine geringere Zahl kleinerer Mängel festzustellen ist, die binnen kurzer Zeit behoben werden können.

Anders ist es, wenn viele oder zwar wenige, aber schwerwiegende Mängel festzustellen sind. In diesem Fall können Sie im Abnahmetermin die Erklärung der Abnahme verweigern, auf der vorherigen Beseitigung der Mängel bestehen und ankündigen, dass Sie die Abnahmeerklärung erst nach erfolgreicher Nachbesserung und anschließender Überprüfung in einem neuen Abnahmetermin abgeben werden.

Die Aufnahme des Protokolls können Sie Ihrem Architekten oder Bauleiter überlassen, der dafür aller Voraussicht nach über ein Formular verfügt. Ansonsten können Sie hier ein Formular für ein Abnahmeprotokoll herunterladen.

Bestehen Sie auf einer genauen Bestandsaufnahme des Bauzustandes ohne Zeitdruck. Darauf haben Sie ein gutes Recht. Lesen Sie das Protokoll genau durch, bevor Sie es unterschreiben Auch der Architekt kann Fehler machen oder etwas übersehen.

Mängel, die im Abnahmeprotokoll festgehalten und durch seine Unterschrift auch vom Bauunternehmer anerkannt worden sind, müssen Sie im weiteren Gang der Dinge nicht mehr beweisen.

Spätestens an diesem Punkt ist es zu empfehlen, einen im Baurecht erfahrenen und versierten Rechtsanwalt als Berater und Vertreter zuzuziehen. Denn nunmehr wird die Auseinandersetzung definitiv durch rechtliche Fragen bestimmt und auf der gerichtlichen Ebene geführt.

Möglich ist auch die Einholung eines außergerichtlichen Sachverständigengutachtens. Dieses hat aber keine verbindliche Wirkung und muss von der Gegenseite nicht akzeptiert werden. Im Zweifel ist daher ein gerichtliches Beweisverfahren vorzuziehen.

Dieses hat darüber hinaus den Vorteil, dass dessen Kosten letztendlich von derjenigen Partei zu tragen sind, die unterliegt. Werden die Mängel daher bestätigt, legt das Gericht letztendlich auch fest, dass das Bauunternehmen die Gerichtskosten, die Sachverständigenkosten und die Kosten Ihres Rechtsanwalts zu tragen hat. Die Kosten eines außergerichtlichen Sachverständigengutachtens müssen Sie demgegenüber gesondert einklagen, wenn das Baunternehmen nach dessen Vorlage zwar die Mängel beseitigt, die Erstattung von Kosten aber ablehnt.

Teil 4

Die Ansprüche bei Baumängeln durchsetzen!

An die Möglichkeit der Durchsetzung eventueller späterer Ansprüche wegen des Auftretens von Baumängeln sollten Sie bereits denken, lange bevor die Mängel auch nur auftreten können. Bereits im Bauvertrag sollten Sie Sicherheitsleistungen des Bauunternehmens regeln und anschließend auf die Stellung der Sicherheiten achten.

Bestehen Sie auf einer Regelung der Sicherheiten im Bauvertrag, die Sie so gut wie möglich gegen Ausfälle absichert. Was Sie insoweit durchsetzen können, ist reine Verhandlungssache. Ein Anwalt wird Sie diesbezüglich beraten und Ihnen Empfehlungen geben können.

• Vorrangig ist der Anspruch auf Nacherfüllung. Umgekehrt sind Sie verpflichtet, dem Handwerker Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben, wenn Sie weitergehende Ansprüche nicht verlieren wollen.
• Wird der Mangel trotz entsprechender Aufforderung mit Fristsetzung nicht beseitigt, so können Sie ihn
• selbst beseitigen lassen (Selbstvornahme) und Aufwendungsersatz verlangen,
• vom Vertrag zurücktreten,
• die vereinbarte Vergütung mindern,
• Schadensersatz verlangen, teils alternativ zueinander, teils nebeneinander.

Die Einzelheiten der zur Verfügung stehenden Rechte und ihrer Voraussetzungen sind ausgesprochen kompliziert. Die zugrunde liegenden Gesetzesvorschriften (§§  634 ff BGB) sind für den Laien schon im Wortlaut kaum zu verstehen. Hier können Sie daher sehr vieles falsch machen und sich dadurch im weiteren Gang der Dinge selbst um eigentlich begründete Ansprüche bringen. Es ist daher dringend zu empfehlen, die Ansprüche wegen Baumängeln nicht ohne anwaltliche Beratung geltend zu machen. Dies gilt verstärkt für den Fall, dass eine außergerichtliche Einigung nicht zustande kommt und Sie gezwungen sind, einen Bauprozess zu führen.