Das eigene Haus, die eigene Wohnung

Neu oder gebraucht? Dies ist die erste Weichenstellung, die Sie vornehmen müssen, wenn Sie sich dafür entscheiden, das Leben als Mieter aufzugeben und eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu erwerben.

Das Bauen eines eigenen Hauses hat den enormen Vorteil, dass Sie es nach Ihren ganz persönlichen Vorstellungen gestalten können. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie hingegen müssen Sie an den vorgegebenen Grundriss anknüpfen. Ein Haus kann noch so schön sein: wenn der vorhandene Grundriss sich für die Nutzung, die Sie sich vorstellen, nicht eignet, können Sie gleich wieder auf die Suche gehen.

Andererseits: Bauen dauert und kann schief gehen, manchmal auch gründlich. Bis ein Neubaugebiet einmal komplett bebaut ist, können 5 Jahre oder mehr vergehen, je nach Attraktivität und Situation auf dem Bausektor, in denen Sie mehr oder weniger auf einer Baustelle wohnen. Und wie die Nachbarn sein werden, wissen Sie auch erst im Nachhinein. Bei einem gebrauchten Haus dagegen wissen Sie von Anfang an, womit Sie es zu tun haben. Sie können Lage, Nachbarschaft und Substanz am schon bestehenden Objekt prüfen; ist das Ergebnis positiv, müssen Sie nur noch die Kaufentscheidung treffen und vielleicht einiges an Umbauten oder Modernisierungen vornehmen. Die damit verbundenen Baumaßnahmen sind jedoch überschaubar und nicht mit einem kompletten Neubau verbunden. Der Kauf einer gebrauchten Immobilie kann daher in vielen Fällen die vorzuziehende Alternative sein.

Nachfolgend geben wir für den Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer gebrauchten Eigentumswohnung einige grundlegende Hinweise, die Sie als

Checkliste für den Gebrauchtimmobilienkauf

verwenden können.

Gleich ob Reihenhaus, Altbauwohnung oder Bauernhaus auf dem Land – sammeln Sie zunächst einmal alle Informationen und Eindrücke, die Sie über das Ihnen angebotene Objekt bekommen können und Ihnen relevant erscheinen.

Lassen Sie sich vom Verkäufer bzw. vom Makler bereits vor der Erstbesichtigung wenn irgend möglich folgende Unterlagen und Informationen geben:

Prüfen Sie anhand des Grundrisses, ob die Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen grundsätzlich zu Ihren Wünschen und Erfordernissen passt. Tut sie das nicht, erübrigt sich vielleicht schon die Erstbesichtigung. Scheint der Grundriss in Frage zu kommen, können Sie bereits bei der Erstbesichtigung einen sehr viel konkreteren Eindruck davon bekommen, wie Sie das Haus bzw. die Wohnung nutzen können, als wenn Sie ohne derartige Vorinformation hineingehen. Der Energieausweis ist in Zeiten hoher Energiepreise eine unverzichtbare Informationsquelle über den baulichen Zustand im Hinblick auf Wärmeverluste, Wärmeverbrauch und zu erwartende Energiekosten. Und nach der Baubeschreibung und grundlegenden Daten zum baulichen Zustand und bekannten Mängeln sollten Sie ebenfalls gleich zu Beginn fragen und sich die Antwort jedenfalls später auch schriftlich bestätigen lassen. So vermeiden Sie, Schwächen und kritische Punkte möglicherweise erst spät, nur zufällig oder vielleicht erst dann zu erfahren, wenn Sie bereits gekauft haben und die Probleme bereits zu Ihren Lasten gehen.

Erstbesichtigung

Zur Erstbesichtigung können Sie ruhig erst einmal ohne fachlich kompetenten Begleiter gehen. Nehmen Sie sich Zeit! Es geht um die möglicherweise größte Investition Ihres Lebens.
Sehen Sie sich Haus, Grundstück und Umgebung in aller Ruhe an und verschaffen Sie sich auf diese Weise einen ersten Gesamteindruck. Gefällt Ihnen das Haus oder hinterlässt es einen zwiespältigen Eindruck? Notieren Sie Vorteile, Nachteile, Punkte, die Ihnen auffallen und solche, die der Klärung bedürfen. Als Orientierungshilfe können Sie eine Checkliste verwenden. Wieder zuhause können Sie die gesammelten Eindrücke dann auswerten und überdenken.

Zweitbesichtigung – doppelt hält besser!

Hat sich Ihr Interesse nach der Erstbesichtigung nicht verflüchtigt, ist es vielmehr konkreter geworden, beginnt die entscheidende Phase. Die erste Besichtigung war wesentlich davon bestimmt, erst einmal ein Gefühl zu dem Objekt zu bekommen und seine Eignung grob einschätzen zu können. Ist das Gefühl und die erste Einschätzung da, sollten Sie beides nüchtern überprüfen, um die Katze nicht im Sack zu kaufen.

Jetzt kommt es auf den genauen Blick und jenen des Fachmanns an. Es ist dringend zu empfehlen, die Kaufentscheidung für ein gebrauchtes Haus oder eine Wohnung nicht ohne Beratung und Empfehlung eines Architekten, Bausachverständigen, eines erfahrenen Bautechnikers oder eines im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalts zu treffen.

Beauftragen Sie den Berater, sofern er beruflich tätig wird und Sie eine verbindliche fachliche Einschätzung und Empfehlung haben wollen, schriftlich. Ergeben sich später Beratungsfehler, erleichtert dies, ihn dafür in Haftung zu nehmen. Diese fachliche Beratung kostet natürlich ihren Preis (je nach Aufwand i.d.R. einige hundert Euro), die Investition lohnt sich aber selbst dann, wenn der Fachmann Ihnen im Ergebnis vom Kauf abrät: Sie haben sich auf diese Weise mit vergleichsweise geringem Aufwand vor einem möglicherweise folgenschweren Fehler bewahrt!

Ist Ihr Interesse konkreter geworden, sollten Sie sich die für die nähere Prüfung erforderlichen weiteren Unterlagen und Informationen geben lassen oder beschaffen:

Dem Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse zu entnehmen, bestehende Grundschuldbelastungen, Vorkaufsrechte, Wegerechte etc. Dem Bebauungsplan, dem Baulastenverzeichnis und der Baugenehmigung können Sie eventuell bestehende Einschränkungen betreffend die Bebaubarkeit und die Nutzung des Grundstücks entnehmen. Derartige Einschränkungen können beispielsweise von Ihnen erwogene spätere Um- oder Ausbauten erschweren oder unmöglich machen. Die Teilungserklärung legt bei Eigentumswohnungen fest, welche Wohneinheiten es gibt, welche Teile des Gebäudes Gemeinschaftseigentum sind und wie dieses genutzt werden darf. Außerdem legt die Teilungserklärung die Regeln fest, die im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten. Sie zu kennen, ist entsprechend wichtig, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Letztendlich ist der Grund sehr interessant, aus dem heraus das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll. Sie sollten versuchen ihn herauszufinden, auch wenn das nicht immer sehr einfach sein wird. Hält der Verkäufer den Grund hinter dem Berg, kann dies Anlass zur Vorsicht geben. Vielleicht gibt es da tatsächlich etwas zu verbergen – sei es einen versteckten Mangel, Nachbarstreitigkeiten, Lärmbelästigung oder ein finanzielles Problem – was Ansatzpunkte für Preisverhandlungen ergibt, wenn Sie den Grund herausfinden und er Sie vom Kauf nicht abhält.

Auf der Grundlage der Auswertung auch dieser Unterlagen gehen Sie in die Zweitbesichtigung und nehmen die Detailprüfung von Gebäude, Grundstück, Umgebung und Lage vor. Dabei können Sie sich, wenn Ihr Berater keine eigene Liste einsetzt, wieder an einer Checkliste orientieren.

Prüfen Sie in jedem Fall die Punkte lt. folgendem Raster und notieren Sie sich vor der Besichtigung, auf welche Dinge es Ihnen besonders ankommt und Sie daher besonders achten wollen:

Gebäude:

Fassade:

 

Keller:

 

Tragende Wände und Innenwände

 


Heizung und Warmwasseranlage:

 

Wasserleitungen:

 

Sanitärinstallation in Bad, WC, Küche:

 

Einbauküche (Alter, Zustand?)
Elektroinstallation

 

Telekommunikationsleitungen und -anschlüsse:

 

Dach:

 

Garage, Stellplatz
Baugenehmigung (einschl. aller nachträglichen Bauten?)
Sind alle Erschließungskosten  und Anliegerbeiträge bezahlt?


Außenanlage und Grundstück:

Lage und Umgebung:

Nicht zuletzt: der Kaufpreis

Haben Sie all das im einzelnen geprüft, abgewogen und sind zum Ergebnis gelangt, dass Sie das Haus bzw. die Wohnung grundsätzlich erwerben möchten, stellt sich noch die Preisfrage.

Lassen Sie ihren Berater die Angemessenheit der Kaufpreisforderung überprüfen. Wenn Sie sich hinsichtlich derartiger Gespräche nicht hinreichend erfahren und Ihrem Vertragspartner möglicherweise unterlegen fühlen, beauftragen Sie einen Fachmann mit der Verhandlung über den Preis und die Vertragsbedingungen. Mit der dafür zu zahlenden Vergütung können Sie viel Geld sparen. Beispielsweise könnten Sie mit Ihrem Berater eine Vergütungsvereinbarung dahingehend treffen, dass er für seine Bemühungen ein Honorar von 20 bis 25 % der Kaufpreisverminderung erhält, die er für Sie aushandelt. Damit wäre beiden gedient.

Klären Sie die Nebenkosten des Kaufs und der von Ihnen geplanten Renovierungs-, Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen, um das erforderliche Finanzierungsvolumen zu ermitteln:

Hat Ihre Bank die benötigte Finanzierung genehmigt, können Sie einen Notar mit der Vorbereitung des Grundstückskaufvertrags beauftragen.