Bauberatung

Irgendwann steht fast jeder vor der Frage: weiter zur Miete wohnen oder etwas Eigenes bauen? Spätestens mit der Familiengründung taucht sie auf: weiterhin nur der Balkon oder ein Haus im Grünen mit eigenem Garten? Die eigenen vier Wände so gestalten, wie Sie es brauchen und für sich und Ihre Familie gerne hätten? Trautes Heim Glück allein?

Eine Entscheidung, die mit vielen Wünschen, Verlockungen und Träumen verbunden ist, aber auch mit hohen Kosten und vielerlei Risiken, und die unangenehme bis ruinöse Überraschungen nach sich ziehen kann – wenn Sie Ihr Vorhaben nicht gut planen und sich gegen die Risiken absichern, so gut es geht.

Die Baubehörde will Ihre Planung nur in abgespeckter Form genehmigen und macht eine Latte von Auflagen. Als es endlich vorangeht, beschwert sich der Nachbar, der den Bau von Beginn an mit unfreundlichen Blicken begleitet hat, bei der Baubehörde und erwirkt einen vorläufigen Baustop. In den verschiedensten Gewerken treten Baumängel auf, die Handwerker schieben die Verantwortung untereinander hin und her. Sie halten Zahlungen zurück, die Handwerker stellen darauf die Arbeit ein. Die Rechnungen, die nach und nach eingehen, haben inzwischen den vom Architekten geplanten Kostenrahmen und das von der Bank genehmigte Darlehen überschritten. Eine Krediterhöhung lehnt die Bank ab. Und nachdem Sie endlich eingezogen sind, geht der Streit erst richtig los. Die Meinungsverschiedenheiten mit Handwerkern lassen sich nicht beenden. Prozesse drohen, beginnen, ziehen sich in manchen Fällen über Jahre hin und verschlingen weiteres Geld, das Ihnen an anderer Stelle fehlt.

Doch so weit muss es nicht kommen. Gegen die meisten dieser Risiken und bösen Überraschungen können Sie vorbeugen. Gute Planung und Beratung sowie kluge Entscheidungen sind da geradezu sprichwörtlich Gold wert.

Richtige Entscheidungen müssen Sie gleich eine ganze Reihe treffen:

Inhalt des folgenden Textes

 


Teil 1

Fertighaus oder Architektenhaus?

Variante 1

Entscheiden Sie sich für  ein Fertighaus bzw. schlüsselfertiges Haus, ist die Wahl des Unternehmens der Punkt, der ganz zentral über das Gelingen oder Misslingen des Projekts entscheidet. Bei dieser Variante stellt das Unternehmen in der Regel den Bauvertrag sowie  den Architekten, der die Planung durchführt und die Baugenehmigung beantragt. Es kann ein fairer Vertrag sein, aber auch einer, der Sie einseitig benachteiligt oder Fallstricke und Tücken beinhaltet. Und der Architekt arbeitet zumeist regelmäßig mit dem Unternehmen zusammen, so dass die Gefahr besteht, dass er im Zweifel oder im Konfliktfall eher die Interessen des Unternehmens als Ihre vertritt. Für die wichtige Phase der Bauüberwachung benötigen Sie daher jemand anderen, der für Sie darüber wacht, dass kein Pfusch betrieben und mangelhaft gearbeitet wird.

Tipp 1:
Treffen Sie die Wahl des Fertighaus- bzw. Schlüsselfertig-Anbieters so gründlich wie möglich. Lassen Sie sich Referenzobjekte in Ihrer Nähe benennen, besichtigen Sie diese, wenn es möglich ist, und fragen Sie die Kunden nach ihren Erfahrungen mit dem Unternehmen. Oder befragen Sie Bausachverständige in Ihrer Region nach Erfahrungswerten mit dem Unternehmen und machen Sie sich auf diese Weise ein Bild davon, ob Sie möglicherweise mit Problemen rechnen müssen.

Tipp 2:
Suchen Sie ein Unternehmen, einen Sachverständigen, Architekten oder einen im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalt, der für Sie die Abwicklung des Bauvorhabens von der Planung über die Bauausführung und Mängelbeseitigung bis hin zur Rechnungstellung überwacht. Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie nicht übervorteilt werden. Suchen Sie auch diesen Fachmann gut aus.

Variante 2

Entscheiden Sie sich für ein Architektenhaus, ist die Wahl des Architekten und der Vertrag mit ihm von zentraler Bedeutung. Er soll das Haus nicht nur kreativ nach Ihren Vorstellungen planen, sondern darüber hinaus die Vergabe der Bauaufträge und den Inhalt der Verträge mit den einzelnen Handwerkern vorbereiten, die Bauausführung sowie die Mängelbeseitigung überwachen, die Rechnungen prüfen und die Kontrolle über die Entwicklung der Kosten ausüben. Jedenfalls bietet Ihnen der Architekt dieses Spektrum an Tätigkeiten rund um Ihr Bauvorhaben üblicherweise an. Nehmen Sie dieses Angebot einer Rundum-Betreuung Ihres Bauvorhabens an, ist es von grundlegender Bedeutung für Gelingen oder Misslingen Ihres Projekts, ob Sie dem Architekten vertrauen können, und zwar sowohl hinsichtlich seiner Kreativität als auch hinsichtlich seiner bautechnischen und kaufmännischen Gründlichkeit und der Bereitschaft, den Bauhandwerkern auf die Finger zu schauen und notfalls zu klopfen.

Tipp 3:
Treffen Sie die Wahl des Architekten so gründlich wie möglich. Sprechen Sie mit mehreren und lassen Sie sich von ihnen Referenzobjekte in Ihrer Nähe benennen, die sie geplant und gebaut haben, besichtigen Sie diese, wenn es möglich ist, und fragen Sie die Kunden nach ihren Erfahrungen mit dem Architekten. Oder befragen Sie Bausachverständige in Ihrer Region nach Erfahrungswerten mit den Architekten, die Sie in eine engere Wahl gezogen haben.

Tipp 4:
Fragen Sie den Architekten, bevor Sie ihn beauftragen, wie häufig er in der Bauphase auf der Baustelle ist, ob er Gewähr für die Vollständigkeit seiner Bauverträge und Leistungsbeschreibungen und die Zuverlässigkeit seiner Kostenkalkulationen geben kann, ob er Ausschreibungen machen oder ob er Ihnen Bauhandwerker vorschlagen wird, mit denen er laufend zusammenarbeitet (im letzteren Fall: Vorsicht!) und machen Sie sich auf diese Weise ein Bild davon, ob Sie dem Architekten das erforderliche Vertrauen entgegenbringen können und welchem am ehesten.

Tipp 5:
Überlegen Sie, ob Sie den Architekten mit einer Rundum-Betreuung oder aber nur mit der Planung beauftragen wollen. Die Trennung von Planung einerseits, Bau- und Kostenüberwachung andererseits beinhaltet ein geringeres Maß an Abhängigkeit von einer Person.


Teil 2

Der Bauvertrag

oder:

Vertrauen ist gut, Vorsicht und Kontrolle ist besser.

Egal ob Fertighaus, schlüsselfertiges Bauen oder Architektenhaus: am Anfang steht ein Vertrag. Bauverträge, so wie sie in der Praxis eingesetzt werden, sind ausgesprochen komplexe Vertragswerke und für Nichtfachleute und juristische Laien kaum zu durchschauen.

Da gibt es

reine BGB-Verträge (sprich: Verträge auf der Grundlage des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch),reine VOB-Verträge (Verträge auf der Grundlage der Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen mit den Teilen A, B und C)Verträge mit gemischter Zugrundelegung von BGB- und VOB-Regeln in jeglicher Schattierung.

Enthält der Bauvertrag beispielsweise zwar den vereinbarten Preis, möglicherweise gar als „garantierten Festpreis“, in der Bau- und Leistungsbeschreibung aber nicht alle Leistungen, die für die wunschgemäße Errichtung Ihres Hauses erforderlich sind, ist dies ein Einfallstor für unangenehme Überraschungen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Ihr Vertragspartner am Ende eine höhere Vergütung für – aus seiner Sicht, laut Bauvertrag – zusätzliche Leistungen fordern wird. Unvollständige Leistungsbeschreibungen in Bauverträgen kommen in der Praxis ausgesprochen häufig vor, werden von unseriösen Bauunternehmen sogar gezielt eingesetzt, um mit scheinbar günstigen Pauschal-, Fest-  oder Gesamtpreisen Aufträge zu erschwindeln, die sich im nachhinein als wesentlich teurer erweisen.

Nach Erhebungen des Verbandes privater Bauherren fehlen in zwei Dritteln aller Bauverträge wichtige Planungsleistungen wie statische Berechnungen, Kalkulationen des Wärmebedarfs oder Baugrundüberprüfungen. In jedem zweiten Vertrag fehlen wichtige Bauleistungen wie der Anschluss an das öffentliche Kanalnetz oder die Dachdämmung.

Tipp 6:
Kurze Bau- und Leistungsbeschreibungen sollten Sie als untrügliches Warnsignal für einen problematischen Vertrag ansehen!

Was nicht geregelt ist, muss grundsätzlich nicht gemacht werden und führt zu Nachforderungen. Der Verband der Verbraucherzentralen hat eine mehr als 80-seitige Muster-Baubeschreibung herausgegeben. Mit den Erläuterungen umfasst das Werk mehr als 200 Seiten. Das mag einen Anhaltspunkt dafür ergeben, was eine vollständige Baubeschreibung enthalten muss.

Ebenso gibt es in Bauverträgen die unterschiedlichsten Regelungen zu der Vergütung, die das Bauunternehmen oder der Handwerker erhält, den Terminen für ihre Zahlung, zu den Bauterminen und ihrer Verbindlichkeit, zur Frage der Gewährleistung für Baumängel, zur Haftung für entstehende Schäden, zu Sicherheitsleistungen (nicht wenige Bauunternehmen kommen und gehen wie Pilze) und zur Verteilung der Risiken für nach Vertragsabschluß auftretende unerwartete Umstände oder Überraschungen.

Einige Beispiele:

Viele Zahlungspläne, die Bauunternehmen in ihre Verträge hineinschreiben, sind für die Kunden nachteilig bis extrem nachteilig, weil sie beinhalten, dass die Bauherren Zahlungen leisten, bevor die entsprechenden Bauleistungen überhaupt erbracht sind. Das kann zur Folge haben, dass Sie viel Geld verlieren, wenn die Baufirma vor Fertigstellung Pleite geht oder sich herausstellt, dass sie Pfusch macht und Sie den Vertrag kündigen. Einen Maßstab für eine angemessene Zahlungsverteilung enthält die Makler- und Bauträgerverordnung.Bei nahezu jedem zweiten Bauvertrag fehlen klare und verbindliche Regelungen zu Baubeginn und Fertigstellung, obwohl die enorm wichtig sind, wenn Sie Ihren Umzugstermin planen wollen oder müssen. Eine Regelung betreffend die Zahlung einer Vertragsstrafe für Bauverzögerungen oder das Recht zur Zurückbehaltung von Zahlungen bei Verzug wird es im Bauvertrag nur geben, wenn Sie sie fordern.Änderungsvorbehalte, die dem Unternehmen freie Hand zur Änderung der Planung, der Bauausführung oder vorgesehener Materialien und technischer Geräte geben, ohne vorherige Abstimmung mit Ihnen, sollten Sie grundsätzlich misstrauisch machen. So laufen Sie Gefahr, dass als Folge der Klausel „… oder gleichwertig” am Ende ein anderes Gerät oder anderes Material eingebaut wird, das sich später als minderwertig erweist.Der Vertrag sollte regeln, unter welchen Voraussetzungen das Bauunternehmen für Mehr- oder zusätzliche Leistungen, die sich erst nachträglich als erforderlich herausstellen, eine zusätzliche Vergütung erhält und wie diese zu bestimmen ist. Ansonsten ist Ärger vorprogrammiert.Sicherheitsleistungen in Form von Bankbürgschaften werden in Bauverträgen häufig dem Bauherrn abverlangt, während das Bauunternehmen für die Erfüllung seiner Bauverpflichtung, etwa für den Fall der Insolvenz, keine Sicherheit anbietet. Eine derartige Unausgewogenheit ist sachlich nicht gerechtfertigt und sollten Sie nicht akzeptieren!Gewährleistungsfristen für Baumängel werden häufig gegenüber der gesetzlichen Frist von 5 Jahren abgekürzt, was nur für das Bauunternehmen von Vorteil ist.

Als Laie wissen Sie weder, welche Bauleistungen insgesamt erforderlich sind und welche technischen sowie rechtlichen Anforderungen das Bauwerk erfüllen muss; noch können Sie einschätzen, ob ein Vertrag mit einer Fülle von Regelungen auf zumeist vielen Seiten und mit ebenso vielen Anlagen ausgewogen und fair ist oder ob er Sie einseitig benachteiligt.

Die finanziellen Folgen und der Ärger, der aus unvollständigen oder einseitig gestalteten Verträgen resultieren, können enorm sein und führen vielfach dazu, dass Bauherren sich übernehmen und am Ende das Haus nicht fertigstellen können, dass sie es nach kurzer Zeit mit Verlust wieder verkaufen müssen und vor einem Scherbenhaufen stehen, oder dass sie in jahrelangen Prozessen viel Nerven und Geld lassen. Daher ist bei jeglichem Bauvorhaben dringend zu empfehlen:

Tipp 7:
Lassen Sie den Bauvertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Fachmann überprüfen

Derartige Beratung bieten Institutionen wie die Verbraucherzentralen, Unternehmen wie TÜV und DEKRA, verschiedene Bauherrenverbände, aber auch Architekten und Rechtsanwälte an, die im Baurecht spezialisiert sind. Wichtig ist es dabei, dass der Vertrag auf beiden Ebenen – bautechnisch und rechtlich – geprüft wird.

Empfehlenswert ist es in vielen Fällen, die rechtliche Prüfung durch einen Anwalt, der dafür am besten qualifiziert ist, und die bautechnische Prüfung durch Baufachleute der Verbraucherzentrale, eines Fachunternehmens oder einen Architekten vornehmen zu lassen. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts hat darüber hinaus den Vorteil, dass er Sie erforderlichenfalls bei den aus der Vertragsprüfung resultierenden Verhandlungen mit dem Bauunternehmen über Änderungen der Vertragsbedingungen unterstützen und begleiten kann.

Die Vertragsprüfung kostet Geld, das sich bei einer Kosten-Nutzen-Prüfung aber als gut investiert erweist. Beratung in dieser frühen Phase hilft Ärger und erheblich höhere Kosten bei späteren Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Nach dem zuvor Gesagten versteht es sich im Grunde von selbst – dennoch müssen wir aufgrund diverser anders lautender Erfahrungen und daraus resultierender Klageverfahren den folgenden Hinweis geben.

Tipp 8:
Unterschreiben Sie unter keinen Umständen einen Bauvertrag für ein Haus bereits nach dem ersten oder zweiten Beratungsgespräch.

In der Praxis kommt gerade dies immer wieder vor, obwohl es zu einer derart frühen Bindung keinen sachlichen Anlass gibt. Die Unterschrift unter den Bauvertrag sollte erst nach Klärung aller erforderlichen Dinge erfolgen. Auf die zunächst eher allgemeine Eingangsberatung über Möglichkeiten und Listenpreise müssen die konkretisierende Planung und Gestaltung des Hauses in den Einzelheiten und die Gespräche über Preise, Bauabwicklung und Vertragsbedingungen folgen. Parallel dazu muss die Finanzierung abgeklärt werden und das Baugrundstück gesucht werden, über das die Bauinteressenten häufig noch gar nicht verfügen, wenn sie das erste Mal in ein Musterhaus oder eine Ausstellung gehen. Beides ist aufwändig und kostet Zeit.

Für ein seriöses Bauunternehmen sollte es selbstverständlich sein, dass ihre Kunden eine vertragliche Bindung vernünftigerweise erst dann eingehen können, wenn alle erforderlichen Punkte geklärt sind. Wenn sie und ihre Verkäufer dennoch schon beim ersten oder zweiten Termin unterschriftsreife Verträge vorlegen und unterschreiben lassen, so hat dies nur einen einzigen Grund: sie wollen den erstrebten Gewinn sichern, die Kunden an sich binden sowie verhindern, dass diese wieder abspringen und  einen Vertrag letztendlich mit einem Konkurrenzunternehmen abschließen.

Begründet wird die Erwartung, schon einmal einen Vertrag zu unterschreiben, mit allem Denkbaren, häufig mit dem falschen Argument, die Unterschrift werde für die Abklärung der Finanzierung benötigt. Und beschwichtigt werden die Kunden mit dem Versprechen, die Unterschrift sei unverbindlich. Wenn die Finanzierung nicht zustande komme oder wenn man es sich anders überlege, werde der Vertrag zerrissen und sei null und nichtig. Tritt der Fall dann tatsächlich ein und wollen die Kunden vom Vertrag tatsächlich wieder Abstand nehmen, erweist sich das Versprechen als null und nichtig und besteht das Unternehmen auf der Abwicklung des Vertrages bzw. der Zahlung von Schadenersatz, in vielen Fällen in Höhe von mehreren Zehntausenden von Euro. Unterschreiben Sie einen Bauvertrag daher erst dann, wenn Sie alles geklärt haben und hundertprozentig wissen, dass Sie selbst den Vertrag abschließen möchten.

Die gleichen Empfehlungen gelten für den Architektenvertrag, die Bauverträge, die Ihnen Handwerker vorlegen, die einzelne Gewerke ausführen sollen, und die Vertragstexte, die Ihr Architekt Ihnen möglicherweise für die Verträge mit den einzelnen Handwerkern vorschlägt. Lassen Sie auch diese Verträge wie oben vorgeschlagen überprüfen. Der Umstand allein, dass der Architekt von Ihnen beauftragt wird und Ihre Interessen gegenüber den Handwerkern wahrnehmen soll, bedeutet noch nicht automatisch, dass er seine Tätigkeit auch so versteht. Die Praxis zeigt leider, dass es nicht selten Seilschaften zwischen Architekten und Baufirmen gibt, in der Regel zum Nachteil der Bauherren.


Teil 3

Baubegleitung: der eigene Experte auf der Baustelle

Der Vertrag ist geschlossen, die Planung erfolgt und genehmigt, die vereinbarten Preise liegen noch in dem Kostenrahmen, den Sie finanzieren können. Der Bau kann beginnen. Sie atmen auf. Leider zu früh.

Bei vielen Bauvorhaben beginnt erst mit dem Baubeginn die kritische Phase. Zu vieles kann schief gehen und ist, wenn es nicht rechtzeitig entdeckt wird, später kaum oder gar nicht mehr zu reparieren. Die Bauausführung muss überwacht werden. Auch hier ist allzu viel Vertrauen nicht angezeigt. Pfusch bei den Arbeiten oder die Verwendung minderwertiger Materialien oder technischer Geräte macht den Auftrag für das Bauunternehmen billiger und steigert den Gewinn, der aus seiner Sicht Ziel und Zweck des Ganzen ist. Die Überwachung der Bauausführung soll und kann das Entstehen von Mängeln von vorneherein verhindern bzw. ihre frühzeitige Entdeckung und Beseitigung sicherstellen.

Die tägliche Anwesenheit des Architekten oder eines bautechnisch versierten Bauleiters auf der Baustelle, und nicht nur für jeweils 5 oder 10 Minuten, ist das eine, auf das Sie Wert legen sollten. So können erforderliche Detailanweisungen oder –absprachen zu den gerade laufenden oder bevorstehenden Arbeiten erfolgen, bevor etwas in die falsche Richtung läuft.

Darüber hinaus ist eine systematische Prüfung, Kontrolle und Abnahme der einzelnen Bauabschnitte nach einem differenzierten und vollständigen Prüfraster wichtig, um zu gewährleisten, dass die Bauausführung getreu der Planung erfolgt und alle bautechnischen und rechtlichen Standards und Anforderungen erfüllt.

Tipp 9:
Beauftragen Sie ein Fachunternehmen, einen Sachverständigen oder einen Architekten mit der Baubegleitung (regelmäßige Baustellenbesuche, abschnittsweise systematische Prüfung und Abnahme der Bauleistungen).

Derartige Leistungen bieten ebenfalls einige Verbraucherzentralen, die regionalen TÜV-Organisationen oder die DEKRA an. Das hier zusätzlich ausgegebene Geld ist ebenso wie jenes für die Vertragsprüfung in der Regel gut angelegt. Sie sollten sich allerdings auch hier vor der Beauftragung vergewissern, welche konkrete Gegenleistung Sie erhalten werden. Die Fachunternehmen bieten zumeist vorgegebene und schriftlich fixierte Überwachungs- und Prüfprogramme an, die sich voneinander unterscheiden. Wichtig sind:

Häufigkeit der Baustellentermine;Umfang, Systematik und  Gründlichkeit des Prüfprogramms;Verhandlungen und Gespräche mit den Bauunternehmen zur Vermeidung und Beseitigung von Mängeln.

Vergleichen Sie und entscheiden dann, welches angebotene Paket für Ihr Vorhaben passend erscheint.

In vielen Fällen bewirkt bereits die regelmäßige Anwesenheit eines unabhängigen Experten auf der Baustelle Wunder: Termine werden eingehalten, es wird sorgfältiger gearbeitet, bei Mängeln wird zügig nachgebessert. In jedem Fall reduzieren Sie mit einer Baubegleitung die Gefahr, dass Ihr Haus mit Mängeln fertiggestellt wird, die erst später zutage treten und entdeckt werden, ganz wesentlich.

Die Stiftung Warentest hat es so formuliert: „Wer als Bauherr nicht bereit ist, Geld in unabhängigen Sachverstand zu investieren, zahlt am Ende drauf. Laut einer Studie der Dekra finden sich an einem Bau durchschnittlich 32 Mängel. Sie zu beseitigen, kostet im Schnitt rund 10 000 Euro. Die Mangelfolgekosten durch Wertverlust oder Gerichtskosten betragen durchschnittlich sogar rund 30 000 Euro. Das Geld kann man sparen.”

Nebenbei erhalten Sie für den Fall, dass dennoch etwas schief geht und auch der Bauüberwacher seine Kontrollpflichten verletzt, eine weitere Person, die Ihnen für die entstehenden Schäden haftet. Wichtig ist in dieser Hinsicht, dass Sie auch in dem Vertrag mit dem Bauüberwacher regeln, wofür dieser unter welchen Voraussetzungen und wie für von ihm mit zu verantwortende Schäden haftet, und dass er eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachzuweisen hat.

Wenn Sie die vorstehenden Empfehlungen beachten, stehen die Chancen gut, dass Ihr Bauvorhaben ohne größere Mängel und Konflikte abgewickelt werden kann. Ganz ohne Mängel wird es dennoch nicht abgehen. Wie Sie mit Baumängeln umgehen, können Sie im Text Baumängel nachlesen.